相続などで使用しない土地を手にした際に売却を考えることも多いはず。今後、活用する予定がないのであれば、売却することでまとまったお金が入り、固定資産税の支払いなどもなくなります。しかし、土地の売却で注意しなくてはいけないのが地中埋設物についてです。ここでは、地中埋設物について契約不適合責任との関係や調査方法などを紹介します。
地中埋設物とは？
地中埋設物とは、土地に埋まっている廃材などを指します。埋まっているのであれば問題ないように思えるかもしれませんが、地中に埋没物があることで「地盤が緩くなる」「建築工事に支障が出る」「汚染物質などの場合は健康被害が出る」などの恐れがあります。そのため、埋設物がある場合は、一部を除いて撤去しなければいけません。
主な地中埋設物
・基礎杭
コンクリート造の建築物やビルの跡地などの場合、土地に基礎杭が残っていることがあります。基礎杭は土壌汚染や地盤沈下のリスクが少なく、住宅の建築に支障がないことから、撤去ではなく上部をカットすることで対処が可能です。ただし、売買契約書の重要事項として「基礎杭あり」と明記する必要があります。
・水道管
水道管は住宅を建てる際などには必ず必要な設備です。そのため、水道管が通っていても問題とならないことは多くあります。また、水道管を通す工事は売主負担となることが一般的なため、費用の節約になるケースも。ただし、「水道管が隣の敷地を通っている」「水道管が古い」「老朽化・破損している」などの場合は移設や交換などの対応をしなければいけません。
・古井戸や浄化槽
古井戸や浄化槽など、もともと埋設されていたものが残っているケースもあります。もともと埋設されていたものではありますが、浄化槽は撤去、井戸は埋め戻しなどの業者による対処が必要です。ただし、井戸を埋めることに縁起の悪さを感じる方も多く、お祓いの有無で購入希望者の評価が大きく分かれることがあります。そのため、埋め戻しを行う際はお祓いを行っておくと良いでしょう。
・建築廃材
建築物の解体によって出たコンクリートや瓦、鉄骨などが建築廃材です。これらの廃材は、解体作業を行った業者が処理をしなければなりませんが、一部の悪徳業者が廃材の処理費用を抑えるために地中に埋めているケースがあります。
地中埋設物で契約不適合責任に問われる恐れがある
土地の引き渡し完了後に、地中埋設物によって買主が不利益を被った場合、契約不適合責任に問われる恐れがあります。埋設物があったことを知らなかったとしても、買主に埋設物について聞かれたが確認しなかったなど「知らなかったことが悪質である」と判断されるケースでは契約不適合責任が適用されることがあるため注意が必要です。
売却後にこのようなトラブルを避けるためにも、埋設物の存在を知っている場合は「埋設物があること」、撤去を行う場合は「埋設物を撤去したこと」などを重要事項説明で告知しましょう。埋設物が残っている状態でも、告知をしたうえで買主の同意を得ることができれば、契約不適合に問われるリスクを最小限に抑えることができます。また、埋設物があるか分からず不安というケースでは、事前に調査をして土地の状態を把握しておくと安心です。
地中埋設物の調査方法
地中埋設物の調査方法は、主に以下の3種類です。
地歴調査
地歴調査は、埋設物調査で最初に行うことが多い調査方法です。登記簿や過去の地図などからどのように土地が使用されていたのかをチェックします。過去の資料を基に埋設物や土壌汚染の恐れがある場合は、さらに詳しい調査が求められます。費用は簡易的な調査で5～10万円ほどとなるのが一般的です。
レーダー探査
地中埋設物が存在すると思われる場合は、レーダーによって埋設物や空洞の有無、地盤の緩みなどをチェックします。費用は土地の広さによって異なりますが、一般的な住宅地では10～15万円程度となります。
ボーリング調査
地中埋設物の存在が色濃い場合は、地面に穴を開けるボーリング調査を行います。実際に穴を開けて調査するため、精度が高いだけでなく地下水や土壌汚染などについても調べることが可能です。費用は調査内容にもよりますが10～30万円程度となります。
土地の下にも注意して売却を！
土地の地中は日常的に目にする場所ではないものの、売却するうえでは非常に重要なポイントです。「多分大丈夫だろう」とあいまいにしてしまうと、後に大きなトラブルに発展する恐れがあります。そのような事態を避けるためにも、土地の売却を考えるのであれば、まずは専門知識を持った不動産会社に相談しましょう。
