鹿児島県で不動産売却を検討中の方に向け、不動産売却の一連の流れを解説！ 不動産売却は、ほとんどの方にとってはじめての経験です。わからないことばかりで、不安になってしまう場面も多いことでしょう。
まずは、売却開始から物件引き渡しまでの詳しい流れを把握しておきましょう。必要書類の準備などもスムーズになり、計画的に売却を進められるようになります。
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売却を成功に導くために
不動産売却を成功させるためには、事前準備がとても大切。とくに仲介売却は売主の意向に沿う形で販売活動を行うため、まずは自分の気持ちや方針を整理しておくことも重要です。不動産会社へ依頼する前に、以下のポイントをしっかりまとめておきましょう。
売却理由をまとめておく
はじめに、なぜその不動産を売却しようと思ったのか整理してみましょう。
「老人ホームへ入居するため」
「家族が増えたので、もっと広い家に住みたい」
「退職後は田舎へ引っ越したい」
「財産分与のため、不動産を現金化したい」
などなど、人によって不動産の売却理由はさまざまです。不動産の売却計画を建てるときには、こうした「売却理由」も考慮に入れる必要があります。なぜなら、その理由によって売却方法や戦略が変わるからです。
たとえば「退職後は田舎に引っ越したい」という理由なら、焦らず時間をかけてより良い条件の購入希望者を待つという戦略がとれます。一方、「財産分与」が理由なら、なるべく早く現金化できるような方策をとるべきです。
担当者に聞かれたときに売却理由をしっかり話せるよう、内容を整理しておきましょう。
不動産のアピールポイントを明確にする
買主は最初から心に決めた1軒があるわけではなく、さまざまな不動産を比較検討するものです。競合に負けないためには、その不動産の魅力を最大限アピールする必要があります。
そこで、あらかじめ不動産のアピールポイントを整理しておきましょう。実際にアピールするのは不動産会社の仕事ですが、実際に住んでみないとわからない魅力を伝えることで成約につながりやすくなるのです。
売却条件を考えておく
「いくらで売りたい」「いつまでに売りたい」といった売却条件によっても、売却計画は大きく左右されます。売却条件は「2,000万以上」「2ヵ月以内」といったように、なるべく具体的に設定するのがおすすめです。ちなみに、売却活動をはじめてから成約に至るまでの平均期間はおよそ3ヵ月程度と言われています。
売却相場がわからない場合、まずは査定を依頼するか、同じような条件の売却実例を探すのも良いでしょう。
住み替えなら新居購入が先か、住居売却が先かを検討する
住み替えにともなう売却の場合は、新居購入（買い先行）と住居売却（売り先行）、どちらを優先するか検討しておきましょう。これによって売却計画だけでなく、資金計画も大きく異なってくるはずです。
たとえば新居購入を優先する場合は、現在の住居がいくらで売れるかわからないため、ある程度資金の余裕が必要です。一方、住居売却を優先する場合は資金計画を立てやすくなりますが、仮住まいの引越し費用や家賃などのコストがかかります。
資金計画についてさらに詳しく知りたい方は、こちらのページもご参考ください。
失敗しない資金計画の立て方をわかりやすく解説しています。
不動産会社への問い合わせから売却までの流れ
不動産の売却方法には主に「仲介売却」と「不動産買取」の2種類があります。仲介売却とは、不動産会社が購入希望者を募り、売主と買主との間で売買契約をとりまとめること。不動産買取とは、不動産会社が直接買い手となって物件を買い取ることです。それぞれ売却成立までの流れも異なるので、詳しく見ていきましょう。
仲介売却と不動産買取の違いについて、さらに詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。
それぞれの仕組みや、メリット・デメリットを解説しています。
仲介売却の流れ
- No.1問い合わせ
- 「不動産を売却しよう」と思い立ったら、まずは不動産会社へ問い合わせてみましょう。販売・広告活動や購入希望者との交渉など、手厚いサポートを受けることができます。どの不動産会社に依頼するか迷ったら、まずは複数の業者に問い合わせ、対応をチェックするのもおすすめです。
- No.2査定
- 売却活動をはじめる前に、まずは「その不動産がいくらで売れそうか」を知るため、不動産会社に査定してもらいましょう。不動産会社と日時を取り決め、スタッフが現地の状態を把握した上で査定額を算出します。複数の不動産会社に査定を依頼し、一番納得できた業者と契約するのもひとつの手段です。
- No.3媒介契約締結
- 依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ取り決めが異なります。契約方法は売主が自由に決められるので、詳しくは不動産会社に問い合わせてみましょう。
- No.4販売・広告活動
- 媒介契約を締結したら、いよいよ販売・広告活動スタートです。まずは売出価格を決め、不動産情報サイトや折込チラシなどに不動産の情報を掲載します。「近所にチラシを配布しないで欲しい」など、要望があれば気軽に伝えてみましょう。また、購入希望者が現れた場合は内覧などの対応を行います。
- No.5売買契約
- 売主・買主の納得の上、売買契約を締結します。売却価格や物件の引き渡し時期など、条件面の交渉は不動産会社が間に入ってくれるので安心です。譲れないポイントがある場合は、妥協せずにしっかり伝えるようにしましょう。一般的には売買契約が交わされた後、手付金として売却代金の10～20%が支払われます。
- No.6 引き渡し準備
- 定められた引き渡し時期に間に合うよう、引越しや必要書類の準備を進めましょう。また、住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消手続きも行います。引き渡し後のトラブルを避けるため、インフラ周りや水回りなどの設備に関しては、買主の立ち会いのもと確認します。
- No.7 代金受領・引き渡し
- 買主から残りの売却代金を受け取り、物件の所有権を移転するための登記申請を行います。あらかじめ決まった引き渡し日に物件の鍵を渡したら、無事に売却完了です。不動産会社は引き渡し完了までサポートしてくれる場合が大半なので、わからないことは気軽に相談してみましょう。
不動産買取の流れ
- No.1問い合わせ
- 仲介売却と同じく、まずは不動産会社へ問い合わせるところからはじまります。不動産買取は通常の売却とは異なる手順を踏むので、わからないことはどんどん質問しましょう。不動産会社によっては「仲介売却を進めて、売れ残ったら不動産買取に切り替える」という方法に対応しているケース（買取保証）もあります。
- No.2査定
- 不動産会社のスタッフが現地へ行き、不動産の状態を確認した上で査定額を算出します。一般的に、不動産買取は市場相場のおよそ6～7割程度の価格となるため注意が必要です。「なるべく高く売りたい」と考えている方は、仲介売却も検討してみましょう。
- No.3買取価格の提示
- 不動産買取では不動産会社が買い手となるので、「査定額＝買取価格」になります。不動産買取では購入希望者を探す手間が省けるため、売主が納得すればすぐにでも売却が可能です。買取価格の提示から3日で現金化できることもあるので、急な転勤や財産分与など、売却を急いでいる方におすすめできます。
- No.4打ち合わせ
- 買取価格に納得できたら、売買スケジュールなどを打ち合わせします。不動産買取は早期売却につながりやすいですが、必ずしも引き渡しを急がなければならないわけではありません。引っ越しなどの予定も考え、ゆとりを持ったスケジュールを立てましょう。
- No.5売買契約
- 買取価格と引き渡しスケジュールが決まったら、不動産会社と売買契約を締結します。契約に関してわからないこと、不安なことがある場合はなんでも気軽に相談しましょう。この際、手付金が支払われるのが一般的です。
- No.6引き渡し準備
- 引き渡しのための書類集めや、引越し準備を行います。事務的な手続きに関しては、不動産会社の指示に従えば問題ありません。新たに書類の発行が必要となる場合もあるので、スケジュールには余裕を持って準備を進めましょう。
- No.7 引き渡し
- 売却代金の残金を受け取り、引き渡しを行います。これにて不動産買取完了です。
まとめ
不動産を売却したいと思ったら、まずは不動産会社に問い合わせてみましょう。その際、「売却理由」「アピールポイント」「売却条件」などをまとめておくと話がスムーズです。ネットのクチコミや知人からの評判などを参考に、数件の不動産会社にアポイントするのがおすすめ！
不動産売却には「仲介売却」と「不動産買取」の2種類があり、それぞれ流れが異なります。問い合わせ～査定まではほぼ同じですが、仲介売却では購入希望者を募るため、広告・宣伝活動や内覧対応などが必要です。一方、不動産買取は買取価格の提示から、すぐさま書類集めなどを開始しなければならないケースもあります。
どちらも慌てず対処するために、おおよその段取りをしっかり把握しておきたいですね。
